Die Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts
Ein Eigentümer will sein Haus verkaufen. Er informiert sich über andere Verkaufsobjekte und erkundigt sich nach dem regionalen Bodenrichtwert pro Quadratmeter; dann legt er einen Kaufpreis fest. Nachdem sich Monate später noch immer kein Käufer gefunden hat, beauftragte er einen Sachverständigen. Der korrigierte den Preis nach unten, denn die Preisvorstellung des Eigentümers war unrealistisch.
Die Deutschen Immobilienexperten („DIE“) erklären in diesem Blog, wie der Wert einer Immobilie wirklich ermittelt wird.
Verkehrswert ist gleich Marktwert
Der Verkaufspreis sollte stets dem Verkehrswert entsprechen. Der Verkehrsweg ist identisch mit dem Marktwert.
Definition per Baugesetzbuch
Der Verkehrswert bzw. der Marktwert wird in § 194 Baugesetzbuch definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Heißt, dass der Wert von verschiedenen Kriterien abhängt.
• Lage: Immobilienvergleiche nur mit ähnlichen Objekten vornehmen.
• Standort: Wie steht es um freien Ausblick, Umgebungslärm, Infrastruktur?
• Grundbuchauszug: Welche Eintragungen hat das Grundbuch?
• Immobilientyp: Um welchen Haustyp handelt es sich?
• Qualität und Substanz: Wie steht es um die Bauqualität, den Zustand des Dachs etc.?
• Energieeffizienz: Ein geringer Energiebedarf beeinflusst die Immobilienbewertung positiv.
• Renovierungsnachweise: Durch Rechnungen dokumentierte Renovierungen erhöhen den Immobilienwert.
• Mietverträge: Im Regelfall erzielen vermietete Immobilien geringere Erlöse. Für die Bewertung vermieteter Immobilien sind Höhe und Beginn der Mietverträge wesentlich.
Vor Gericht zählt das Verkehrswertgutachten
Sollte es später zwischen Verkäufer und Käufer bezüglich des Kaufpreises zum Rechtsstreit kommen, zählt vor Gericht allein ein Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch. Das Gutachten wird durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt.
Ihre Immobilienmakler der Region
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